Ευθύνη από διαπραγματεύσεις. Ειρ.Κερκ. 257/2022. Προσύμφωνο με ιδιωτικό έγγραφο. Ακυρότητα συμφωνητικού. Ευθύνη για έξοδα. 

Ευθύνη από διαπραγματεύσεις. Ειρ.Κερκ. 257/2022. Προσύμφωνο με ιδιωτικό έγγραφο. Ακυρότητα συμφωνητικού. Ευθύνη για έξοδα. 

η παρούσα δημοσιεύεται από τον Σπ.Σκιαδόπουλο, Δικηγόρο Κέρκυρας, ο οποίος άσκησε την αγωγή και παραστάθηκε κατά τη συζήτηση για λογαριασμό της ενάγουσας.

.

ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΚΕΡΚΥΡΑΣ ΤΑΚΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 257/2022

(αριθμ. έκθεσης κατάθ. αγωγής : …./12-11-2020)

ΤΟ ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΚΕΡΚΥΡΑΣ

(Τακτική) Διαδικασία)

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από την Ειρηνοδίκη Κέρκυρας, Μαρίνα Πέτρου, που ορίσθηκε με Πράξη του Προέδρου Πρωτοδικών Κέρκυρας, και το Γραμματέα του Δικαστηρίου αυτού, Γεώργιο Ίσερη.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 14 Απριλίου 2021, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ: ……… …………… του ……………… και της

………………., κατοίκου ……………. Γρεβενών, με Α.Φ.Μ. ……………….., η οποία εκπροσωπούμενη από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο της, Σπυρίδωνα Σκιαδόπουλο, Δικηγόρο Κέρκυρας (ΑΜ ΔΣΚΕΡΚ 536), δυνάμει του από 16-02-2021 ιδιωτικού εγγράφου παροχής πληρεξουσιότητας, προκατέθεσε νόμιμα και εμπρόθεσμα προτάσεις και προσθήκη επ’αυτών – αντίκρουση (αρ. γραμ. ΔΣΚΕΡΚ ……………………/2021) και δεν παραστάθηκε μετά ή δια του πληρεξούσιου Δικηγόρου της κατά τη συζήτηση της υπό κρίση αγωγής στο ακροατήριο.

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: ………….. …………… του………….. και της

………………., κατοίκου Κέρκυρας, ………………… αρ. …………, με Α.Φ.Μ. …………………., η οποία εκπροσοοπούμενη από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο της, …………….. ……………, Δικηγόρο Κέρκυρας (ΑΜ ……………….), δυνάμει του από 25-01-2021 ιδιωτικού εγγράφου παροχής πληρεξουσιότητας, προκατέθεσε νόμιμα και εμπρόθεσμα προτάσεις και προσθήκη επ’αυτών – αντίκρουση (αρ. γραμ. ΔΣΚΕΡΚ ……………/2021) και δεν παραστάθηκε μετά ή δια του πληρεξούσιου Δικηγόρου της κατά τη συζήτηση της υπό κρίση αγωγής στο ακροατήριο.

Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 1-11-2020 αγωγή της. που κατατέθηκε στη Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου ………/12-11-2020, κοινοποιήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα για το υποστατό της άσκησής της στην εναγομένη (άρ. 215 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως αποδεικνύεται από την προσκομιζόμενη μετ’επικλήσεως υπ’αριθμ. …………………11-12-2020 έκθεση επίδοσης του Δικαστικού Επιμελητή του Πρωτοδικείου Κέρκυρας, …………………., και προσδιορίστηκε να συζητηθεί κατά τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.

Κατά τη δημόσια συζήτηση στο ακροατήριο, η υπόθεση εκφωνήθηκε κατά τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε σύμφωνα με το άρθρο 237 παρ. 4 ΚΠολΔ, όπως σημειώνεται και στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

• Το προσύμφωνο αποτελεί καταρτισμένη σύμβαση από την οποία γεννάται υποχρέωση των συμβαλλομένων μερών για σύναψη της κυρίας σύμβασης, σύμφωνα με τους όρους που έχουν καθοριστεί σ’ αυτό. Εφόσον το άρθρο 166 ΑΚ δεν περιέχει ειδικές διατάξεις που διέπουν αυτό, εφαρμόζονται κατ’ αναλογίαν, για τις σχέσεις που πηγάζουν από αυτό, οι κανόνες που αφορούν γενικά όλες τις συμβάσεις ή την ειδική κατηγορία στην οποία υπάγεται ορισμένη σύμβαση (ΕφΑΘ 2969/1998 ΕλλΔνη 39.665). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την κύρια σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Κατά τα άρθρα 369 και 1033 ΑΚ για την πώληση και μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου, στον τύπο δε αυτό υποβάλλεται και το προσύμφωνο το οποίο αφορά τέτοια σύμβαση, εφόσον δε δεν τηρήθηκε ο τύπος αυτός στο προσύμφωνο, το τίμημα που τυχόν καταβλήθηκε προηγουμένου, είτε ολικά, είτε εν μέρει, από τον αγοραστή για τη μέλλουσα και μη επακολουθήσασα αιτία της σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, λόγω της ακυρότητας της σύμβασης, η οποία δεν επάγεται έννομο αποτέλεσμα, κατά τα άρθρα 159 παρ. 1 και 180 ΑΚ, μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό και ειδικότερα με την αγωγή για απόδοση του πλουτισμού λόγω αιτίας που δεν επακολούθησε (ΕφΑΘ 2764/1994 ΕλλΔνη 36.12).
• Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ προκύπτει ότι αρραβώνας είναι αυτό που δίνεται κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, που αποτελεί και το προσύμφωνο, με τη σύναψη της αρραβωνικής σύμβασης από το ένα μέρος στο άλλο

για την κάλυψη της ζημίας από τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Αν για την κύρια σύμβαση απαιτείται η τήρηση τύπου, ίδιος τύπος απαιτείται και για τη σύμβαση του αρραβώνα ως παρεπόμενη της πρώτης, αλλιώς ο αρραβώνας αυτός, που δόθηκε χωρίς να τηρηθεί ο τύπος που απαιτείται για την κύρια σύμβαση, αναζητείται κατά τις διατάξεις των αρθρ. 904 επ. ΑΚ.

• Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 197 και 198 ΑΚ, προκύπτει ότι με την έναρξη των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη σύμβασης δημιουργείται μεταξύ των μερών μια οιονεί συμβατική σχέση εμπιστοσύνης, η οποία αποτελεί το γενεσιουργό λόγο της ιδιόμορφης προβλεπόμενης στο νόμο προσυμβατικής ευθύνης από διαπραγματεύσεις. Προϋποθέσεις της κατά τις διατάξεις των άρθρων 197 και 198 ΑΚ ευθύνης είναι 1) η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, 2) η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του ζημιώσαντος, 3) η υπαιτιότητα αυτού, 4) η επέλευση ζημίας και 5) η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στο νόμιμο λόγο ευθύνης, ήτοι στην υπαίτια αντισυναλλακτική συμπεριφορά, και στη ζημία (ΕφΑΘ 5922/2004. ΕΕμπΔ 2004/786). Το στάδιο των διαπραγματεύσεων αρχίζει, εφόσον εκδηλωθεί ενδιαφέρον για τη σύναψη της σύμβασης μεταξύ ορισμένων προσώπων και πραγματοποιηθεί προσέγγιση προς διερεύνηση των δυνατοτήτων σύναψης της, και λήγει είτε με την οριστική διακοπή τους είτε με την κατάρτιση έγκυρης οριστικής σύμβασης ή έγκυρου προσυμφώνου. Επομένως, η σύναψη άκυρης σύμβασης ή προσυμφώνου λόγω έλλειψης του νόμιμου τύπου δεν επιφέρει τη λήξη του σταδίου των διαπραγματεύσεοον, αφού τα μέρη απέβλεπαν να καταρτίσουν τυπικά νόμιμη σύμβαση. Η άρνηση, συνεπώς, του ενός μέρους να συμπράξει για την κατάρτιση νέας έγκυρης σύμβασης, όταν η πρώτη που καταρτίσθηκε πάσχει ακυρότητα, μπορεί να δημιουργήσει ευθύνη από διαπραγματεύσεις (ΑΠ 764/1996, ΕλλΔ/νη 1997/574, ΕφΑΘ 5922/2004. ό.π. και Γεωργιάδη Απ., Εενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Τρίτη έκδοση. 452-453). Στην περίπτωση αυτή, εκείνος που ματαίωσε την κατάρτιση της σύμβασης, μην τηρώντας τη συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, είναι υποχρεωμένος να ανορθοόσει τη ζημία που υπέστη ο αντισυμβαλλόμενος, που πίστεψε ως επικείμενη την κατάρτισή της. Ως ζημία νοείται το καλούμενο αρνητικό της σύμβασης διαφέρον ή διαφέρον εμπιστοσύνης, δηλαδή η ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα είχε αποφύγει αν ο αντισυμβαλλόμενος από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση. Ο ζημιωθείς δικαιούται, δηλαδή, να αξιώσει ό,τι θα είχε, εάν έλειπε η ζημιογόνος υπαίτια αντισυναλλακτική συμπεριφορά του ζημιώσαντος. Στο ως άνω αρνητικό διαφέρον περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, η ζημία που ο διαπραγματευόμενος υπέστη. διότι, πιστεύοντας δικαιολογημένα ότι επίκειται η κατάρτιση της σύμβασης, υποβλήθηκε σε δαπάνες (θετική ζημία) ή απέκρουσε άλλη ευκαιρία προς σύναψη παρόμοιας σύμβασης με τους αυτούς ή ευνοϊκότερους όρους (διαφυγόν κέρδος). Δεν αποκαθίσταται, όμως, σε περίπτωση ευθύνης από τις διαπραγματεύσεις το διαφέρον εκπλήρωσης της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν είχαν νομική υποχρέωση για τη σύναψή της. Ειδικότερα, δεν καλύπτεται η μείωση της περιουσίας του ζημιωθέντος λόγω μη κατάρτισης της σύμβασης, ούτε η ματαίωση αύξησης της περιουσίας του ζημιωθέντος λόγω μη κατάρτισης της σύμβασης (ΜΠΡ ΑΘ 2838/2013 σε ΝΟΜΟΣ. ΜΠΡ ΑΘ 5024/2013, ΑΠ 1242/2005, ΕλλΔ/νη 2006/ 117, ΑΠ 1463/2001, ΕλλΔ/νη 2002/1634 και Καράκιοστα I., Αστικός Κώδικας. Ερμηνεία-Σχόλια-Νομολογία, Τόμος δεύτερος, σελ. 381-383).

Με την υπό κρίση αγωγή και κατ’εκτίμηση του δικογράφου της, η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι με το από 27-07-2020 ιδιωτικό συμφωνητικό που σύναψε με την εναγομένη. η τελευταία ανέλαβε την υποχρέωση να της μεταβιβάσει δύο ακίνητα ιδιοκτησίας της, ευρισκόμενα στο ………. ………. Κέρκυρας, όπως περιγράφονται λεπτομερώς στο υπό κρίση δικόγραφο, έναντι συνολικού τιμήματος 50.000 ευρώ, ενώ κατά την ίδια ημερομηνία η ενάγουσα κατέβαλε στην εναγομένη το ποσό των 3.000 ευρώ ως αρραβώνα. Ότι κατά την ορισθείσα με το ανωτέρω συμφωνητικό ημερομηνία για την κατάρτιση του οριστικού αγοραπωλητήριου συμβολαίου, στις 8-10-2020, η εναγομένη εντελώς αδικαιολόγητα ζήτησε προθεσμία για να το ξανασκεφτεί και στα επόμενα δύο ραντεβού που έδωσε στην ενάγουσα τελικά δεν εμφανίσθηκε, με αποτέλεσμα να αναγκασθεί η ενάγουσα να της αποστείλει την από 12-10-2020 εξώδικη δήλωσή της. Ότι η εναγομένη με την εξώδικη απάντησή της απέδωσε στην ενάγουσα το ποσό των 3.000 ευρώ που είχε καταβάλει η δεύτερη στην πρώτη, ωστόσο της οφείλει επιπλέον το ποσό των 3.000 ευρώ, καθώς είχε συμφωνηθεί ότι σε περίπτωση υπαναχώρησής της θα απέδιδε στην ενάγουσα το καταβληθέν ποσό των 3.000 ευρώ στο διπλάσιο. Ότι εξαιτίας της ματαίωσης της αγοραπωλησίας η ενάγουσα υπέστη περιουσιακή) ζημία καθώς κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων α) κατέβαλε σε μηχανικό το ποσό των 1.500 ευρώ για τον τεχνικό έλεγχο των ακινήτων και σε δικηγόρο το ποσό των 700 ευρώ για το νομικό έλεγχο, β) κατέβαλε σε εργάτη το ποσό των 1.000 ευρώ για τις εργασίες καθαρισμού των ακινήτων, οι οποίες είχαν συμφωνήσει να γίνουν με έξοδα της ενάγουσας. γ) δαπάνησε το ποσό των 1.605 ευρώ για έξοδα μετακίνησης και

διαμονής, αφού αναγκάσθηκε να μεταβεί στην Κέρκυρα από τα Γρεβενά που κατοικεί έξι (6) φορές, παραμένοντας τουλάχιστον δύο (2) ημέρες κάθε φορά (6 φορές X 267,50 κόστος μετακίνησης και διαμονής κάθε φορά = 1.605) και δ) απώλεσε 75 ευρώ/ημέρα κατά μέσο όρο για κάθε ημέρα που αναγκάσθηκε να βρίσκεται στην Κέρκυρα και να απέχει από την εργασία της, ήτοι συνολικά απώλεσε το ποσό των 900 ευρώ (12 μέρες X 75 ευρώ = 900). Ότι εξαιτίας της ως άνω παράνομης και υπαίτιας πράξης της εναγομένης, που είχε σαν αποτέλεσμα και την προσβολή της προσωπικότητας της ενάγουσας, η τελευταία υπέστη, επίσης, ηθική βλάβη, την οποία αποτιμά στο ποσό των 10.000 ευρώ. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό, η ενάγουσα ζητεί, κατόπιν νόμιμου περιορισμού του αιτήματος της αγωγής από καταψηφιστικό σε εντόκως αναγνωριστικό με τις προτάσεις (αρ. 223 ΚΠολΔ), να αναγνωρισθεί η υποχρέωση της εναγομένης να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 18.205 ευρώ για τις ως άνιο αιτίες, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής και μέχρι εξοφλήσεως και να καταδικασθεί η εναγομένη στη δικαστική της δαπάνη.

Με το παραπάνω περιεχόμενο και αιτήματα, η υπό κρίση αγωγή παραδεκτώς εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, το οποίο είναι καθ’ ύλην και κατά τόπο αρμόδιο για την εκδίκασή της (άρθρα 7, 9, 14 παρ. Ια, 22 ΚΠολΔ), κατά την τακτική διαδικασία, δεδομένου και ότι για το παραδεκτό της συζητήσεώς της έχει προσκομισθεί το προσήκον έγγραφο ενημέρωσης για τη δυνατότητα επίλυσης της διαφοράς με διαμεσολάβηση [ν. 4640/2019 (ΦΕΚ Α’ 190/30-11-2019 και Διορθώσεις Σφαλμάτων ΦΕΚ Α’ 194/04-12-2019)] (βλ. το από 30-10-2020 προσκομισθέν με τις προτάσεις έγγραφο), και είναι ορισμένη, απορριπτομένου του ισχυρισμού της εναγομένης περί του αντιθέτου, και νόμιμη κατά τη βάση της που στηρίζεται στην ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις, ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 197, 198. 298, 345. 346 ΑΚ και 176, 70 ΚΠολΔ. Το αίτημα της ενάγουσας περί καταβολής του ποσού των 3.000 ευρώ που κατέπεσε ως αρραβώνας είναι μη νόμιμο, διότι στο ιστορικό της αγωγής της εκθέτει ότι τα μέρη προέβησαν στην κατάρτιση απλού ιδιωτικού συμφωνητικού, κατά παράβαση των αναγκαστικού δικαίου διατάξεων του νόμου για τις συμβάσεις ακινήτων που απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνεπώς δεν συστάθηκε νομότυπα ούτε το προσύμφωνο της πώλησης, ούτε η παρεπόμενη αρραβωνική σύμβαση, κατά τις διατάξεις των άρθρ. 402 επ. ΑΚ. σύμφωνα με όσα αναλύονται και στην υπό στοιχ. II νομική σκέψη της παρούσας. Επομένως, στα περιγραφόμενα στην αγωγή πραγματικά περιστατικά δεν

θεμελιώνεται νόμιμο δικαίωμα της ενάγουσας από την κατάπτωση υπέρ αυτής αρραβώνα και για το λόγο αυτό το αίτημά της τούτο πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμο. Επισημαίνεται ότι το άνω ποσό των 3.000 ευρώ δεν δύναται να αναζητηθεί ούτε με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, στις οποίες, επίσης, επιχειρεί η ενάγουσα να θεμελιώσει την εν λόγω αξίωσή της, μη πληρουμένων των νομίμων προϋποθέσεων του αδικαιολόγητου πλουτισμού, καθόσον δεν υπάρχει πλουτισμός της εναγομένης κατά το ποσό αυτό, ως απαιτείται, ήτοι δεν επικαλείται η ενάγουσα ότι έλαβε χώρα περιουσιακή μετακίνηση από την περιουσία της με αντίστοιχη ζημία της. Μόνο οποιοδήποτε καταβληθέν στα πλαίσια του άκυρου ιδιωτικού συμφωνητικού ποσό θα μπορούσε να αναζητηθεί με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, ωστόσο εν προκειμένω. η ενάγουσα δεν αξιώνει την επιστροφή καταβληθέντος ποσού αλλά στην ουσία προβάλλει απαίτησή της από την άκυρη σύμβαση του προσυμφώνου που δεν περιβλήθηκε το συμβολαιογραφικό τύπο, η οποία δεν μπορεί να αξιωθεί νόμιμα με οιονδήποτε τρόπο. Περαιτέρω η αγωγή, κατά το κεφάλαιό της που στηρίζεται στις διατάξεις περί αδικοπραξιών, με τις οποίες η ενάγουσα αιτείται να της καταβάλει η εναγομένη και χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης, ποσού 10.000 ευρώ, είναι μη νόμιμη και απορριπτέα, αφού, δεν μπορεί να θεμελιωθεί αδικοπρακτική ευθύνη της εναγομένης, όπως ισχυρίζεται η ενάγουσα, διότι η υπαίτια συμπεριφορά που της αποδίδει, ήτοι η άρνηση να προσέλθει για την κατάρτιση της μεταβιβαστικής συμβάσεως των ακινήτων, την πώληση των οποίων είχαν συμφωνήσει, συναρτάται κατ’ ανάγκη με τη μη εκπλήρωση των προσυμβατικών υποχρεώσεων αυτής, των επιβαλλομένων από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, και δεν μπορεί να νοηθεί χωρίς την ύπαρξη της ειδικής αυτής εκ του νόμου ενοχής. Για να αποτελούσε η ανωτέρω συμπεριφορά αδικοπραξία, θα έπρεπε να παρίσταται ως άδικη και χωρίς το προκαταρκτικό στάδιο των διαπραγματεύσεων, όπως θα συνέβαινε σε περίπτωση που η εναγομένη απέκρυπτε με πρόθεση από την ενάγουσα περιστατικά τα οποία αν γνώριζε η τελευταία θα μπορούσαν να την επηρεάσουν στην κατάρτιση της συμβάσεως (π.χ. πραγματικό ελάττωμα του προς πώληση πράγματος) (Ολ. ΑΠ 10/1991, ΑΠ 1302/2010, ΕιρΘάσου 14/2022, ΕιρΚαλύμν 91/2017 ΝΟΜΟΣ). Κατόπιν τούτων και κατά το μέρος που η αγωγή κρίθηκε νόμιμη, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της, ενόψει και του ότι δεν απαιτείται η καταβολή δικαστικού ενσήμου μετά την τροπή του αιτήματος της αγωγής από καταψηφιστικό σε εντόκως αναγνωριστικό.

Η εναγομένη με τις νομότυπα κατατεθειμένες προτάσεις της αρνήθηκε την υπό κρίση αγωγή και προέβαλε την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος ισχυριζόμενη ότι η ενάγουσα καταχρηστικά ασκεί την υπό κρίση αγωγή και καθ’ υπέρβαση των ορίων που επιβάλλονται από την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον κοινωνικό και οικονομικό σκοπό του δικαιώματος, καθόσον εκείνη επέδειξε την επιβαλλόμενη επιμέλεια και συμπεριφορά του μέσου συνετού και επιμελούς ανθρώπου και εντελώς δικαιολογημένα αποφάσισε να μην προχωρήσει στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης που θα ήταν επιζήμια για την περιουσία της, ενώ η ενάγουσα ήταν αυτή που συμπεριφέρθηκε δόλια και αντίθετα προς τα χρηστά ήθη, αφού αξίωνε να λάβει παροχή καταφανώς δυσανάλογη με την αντιπαροχή. Ο ισχυρισμός αυτός, με τον οποίο η εναγομένη επιδιώκει τη θεμελίωση της ένστασης του άρθρου 281 ΑΚ, είναι απορριπτέος ως νόμω αβάσιμος, καθόσον και αληθής υποτιθέμενος δεν συγκροτεί την έννοια της κατάχρησης δικαιώματος του άρθρου 281 ΑΚ και θα αξιολογηθεί ως αιτιολογημένη άρνηση της κρινόμενης αγωγής.

Από την εκτίμηση των προσκομιζόμενων μετ’ επικλήσεως από τους διαδίκους εγγράφων, που λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο είτε ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα, είτε για να χρησιμεύσουν ως δικαστικά τεκμήρια, μερικά από τα οποία (έγγραφα) μνημονεύονται ειδικότερα, χωρίς να παραλείπεται κανένα για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, πλην του υπ’αριθμ. (15) προσκομιζόμενου με την προσθήκη της ενάγουσας σχετικού, ήτοι των ακτοπλοϊκών εισιτηρίων που επικαλείται και προσκομίζει η ενάγουσα προς απόδειξη του αγωγικού κονδυλίου των εξόδων μετακίνησής της, το οποίο δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη, καθώς κατά τη ρητή διατύπωση του άρθρ. 237 παρ. 2 εδ. β’ ΚπολΔ με την προσθήκη μπορούν να προσκομισθούν αποδεικτικά μέσα μόνο για την αντίκρουση ισχυρισμών που περιέχονται στις προτάσεις του αντιδίκου, πράγμα που δεν συντρέχει εν προκειμένω, αφού η ενάγουσα επικαλείται το ανωτέρω σχετικό για την απόδειξη των αγωγικών της ισχυρισμών, από τους ισχυρισμούς και τις ομολογίες των διαδίκων που εμπεριέχονται στις προτάσεις τους (άρθ. 261 ΚΠολΔ), από τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνει το Δικαστήριο αυτεπαγγέλτως υπόψη (άρθ. 336 παρ. 4 ΚΠολΔ) και από όλη εν γένει τη διαδικασία, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Το μήνα Ιούλιο του έτους 2020, η εναγομένη. ευρισκόμενη σε δυσχερή οικονομική κατάσταση, αποφάσισε να εκποιήσει δύο (2) γεωτεμάχια της ιδιοκτησίας της, που βρίσκονται στην περιοχή ……… ………. Κέρκυρας, για τα οποία

εκδήλωσε ενδιαφέρον η ενάγουσα. Πράγματι, με το από 27-07-2020 ιδιωτικό προσύμφωνο πώλησης ακινήτου και καταβολής αρραβώνα, τα διάδικα μέρη συμφώνησαν την πώληση και μεταβίβαση στην ενάγουσα των ανωτέρω ακινήτων της εναγομένης και συγκεκριμένα ενός (1) οικοπέδου άρτιου και οικοδομήσιμου έχοντος εμβαδόν ……… τ.μ. και ενός (1) γεωτεμαχίου μη άρτιου και οικοδομήσιμου έχοντος εμβαδόν ……… τ.μ., έναντι συνολικού τιμήματος 50.000 ευρώ. Κατά τους ειδικότερους όρους του συμφωνητικού η κατάρτιση της οριστικής σύμβασης θα λάμβανε χώρα μόλις ολοκληρώνονταν οι διαδικασίες σύνταξης τοπογραφικού σε ΕΣΓΑ 87 και το αργότερο έως την 15-09-2020. Η ενάγουσα ανέλαβε να προβεί το αμέσως επόμενο διάστημα στον καθαρισμό των ακινήτων με δική της επιμέλεια και δαπάνες και ακολούθως η εναγομένη θα προέβαινε στη σύνταξη του τοπογραφικού. Κατά την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού η ενάγουσα κατέβαλε στην εναγομένη το ποσό των 3.000 ευρώ ως αρραβώνα, το οποίο συμφωνήθηκε να συμψηφισθεί με αντίστοιχο μέρος του τιμήματος της πώλησης. Σε περίπτωση δε ματαίωσης της σύναψης της οριστικής συμβάσεως από υπαιτιότητα της πωλήτριας- εναγομένης, αυτή θα υποχρεούτο να αποδώσει στην αγοράστρια -ενάγουσα το ως άνω ποσό των 3.000 ευρώ που δόθηκε ως αρραβώνας εις διπλούν, ενώ σε περίπτωση ματαίωσης της σύναψης της οριστικής συμβάσεως από υπαιτιότητα της αγοράστριας, ο αρραβώνας που είχε καταβληθεί θα κατέπιπτε υπέρ της πωλήτριας. Ωστόσο, η παραπάνω συμφωνία για την πώληση των ακινήτων της εναγομένης, που περιελήφθη στο από 27-07-2020 ιδιωτικό συμφωνητικό, δεν δέσμευε τις διαδίκους, δεδομένου ότι αυτή δεν περιλήφθηκε τον προβλεπόμενο για τις συμβάσεις ακινήτων τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, αλλά καταρτίστηκε με ιδιωτικό έγγραφο κατά παράβαση του νόμου που απαιτεί τόσο η ενοχική, υποσχετική σύμβαση της πώλησης ακινήτου, όσο και η εμπράγματη, εκποιητική σύμβαση της μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου να περιβάλλονται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, δηλαδή καταρτίσθηκε ακύρως. Άκυρη λόγω μη τήρησης του νόμιμου τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου ήταν και η αρραβωνική σύμβαση που περιέχεται στο εν λόγω συμφωνητικό, όπως εκτέθηκε και παραπάνω. Περαιτέρω, κατά την ημερομηνία που είχε συμφωνηθεί -έστω προφορικά, δεδομένου ότι το συναφθέν προσύμφωνο, δεν είχε ισχύ- για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, στις 8-10- 2020, η εναγομένη μετέστρεψε τη γνώμη της και εκδήλωσε την πρόθεσή της να μην προχωρήσει στη σύμπραξη για την κατάρτιση του συμβολαίου αγοραπωλησίας, ζητώντας προθεσμία ώστε να ξανασκεφτεί εάν θα προβεί τελικά στην πώληση των ακινήτων της, όπως και η ίδια συνομολογεί. Η ενάγουσα δυνάμει της από 12-10-2020 εξώδικης όχλησης-δήλωσης-διαμαρτυρίας, την οποία κοινοποίησε στην εναγομένη στις 13-10-2020 (βλ. υπ’αριθμ. ……../13-10-2020 έκθεση επίδοσης του Δικαστικού Επιμελητή με έδρα το Πρωτοδικείο Κέρκυρας ……… …….), κάλεσε την τελευταία να προσέλθει προς υπογραφή του αγοραπωλητήριου συμβολαίου εντός της προθεσμίας που είχε η ίδια τάξει, στις 15-10-2020. άλλως της δήλωσε ότι θα προβεί σε κάθε νόμιμη ενέργεια για την αποκατάσταση της ζημίας που υπέστη κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων. Σε απάντηση του ως άνω εξωδίκου, η εναγομένη κοινοποίησε στην ενάγουσα την από 13-10-2020 εξώδικη απάντηση – δήλωση – διαμαρτυρία της, με την οποία της δήλωνε ότι ο λόγος που δεν προέβη αμέσως στην υπογραφή της αγοραπωλησίας κατά τη συμφωνηθείσα ημερομηνία της 8’Κ-10-2020, ήταν ότι την ημέρα εκείνη πληροφορήθηκε για πρώτη φορά από την επισκόπηση των εγγράφων του φακέλου της πώλησης (τοπογραφικά, δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, πιστοποιητικά κλπ) ορισμένα κρίσιμα στοιχεία για τα γεωτεμάχιά της τα οποία έως τότε αγνοούσε και συγκεκριμένα ότι α) και το δεύτερο ως άνω περιγραφόμενο ακίνητό της με εμβαδόν …….. τ.μ. ήταν κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο, όπως προέκυψε από τη δήλωση του πολιτικού μηχανικού που υπήρχε στο νεοσυνταχθέν με ΕΓΣΑ ’87 τοπογραφικό διάγραμμα και β) ότι η αντικειμενική αξία των ακινήτων υπερέβαινε συνολικά το ποσό των 350.000 ευρώ, με αποτέλεσμα, όπως της επεσήμανε ο Δικηγόρος της, να υφίσταται προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. γΤ αυτό και είχε ζητήσει προθεσμία για την εξέταση των νέων δεδομένων. Πράγματι, όπως προκύπτει από τις προσκομιζόμενες με αριθμ. Πρωτ………./7-09-2020 και ………./7-09-2020 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτου της Δ.Ο.Υ. Κέρκυρας σε συνδυασμό με τα από Αυγούστου 2020 τοπογραφικά διαγράμματα του τοπογράφου μηχανικού …….. ………., αφενός μεν και το μικρότερο ως άνω γεωτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, αφετέρου το γεωτεμάχιο αυτό εκτιμήθηκε από τη Δ.Ο.Υ. στο ποσό των 38.819,20 ευρώ και το μεγαλύτερο στο ποσό των 306.372,20 ευρώ, ήτοι με πολύ μεγαλύτερη αξία σε σχέση με το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας, στοιχεία που η εναγομένη αγνοούσε πριν την καθορισθείσα για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ημερομηνία, καθώς δεν είχε πρόσβαση στα ως άνω έγγραφα, διότι τις σχετικές διαδικασίες (σύνταξη τοπογραφικών και δηλώσεις μεταβίβασης) επιμελούνταν η ενάγουσα. Με το εξώδικό της η εναγομένη επεσήμανε, επίσης, στην ενάγουσα ότι, αφού επιβεβαίωσε ότι το συμφωνηθέν τίμημα ουδόλως ανταποκρινόταν στην πραγματική αξία των ακινήτων, ήδη από τις 12-10-2020 είχε ενημερώσει μέσω του Δικηγόρου της ότι δεν θα προχωρήσει στην οριστική σύμβαση πώλησης και ότι προτίθεται να επιστρέψει το ποσό των 3.000 ευρώ που είχε καταβληθεί κατά την υπογραφή του προσυμφωνητικού, ωστόσο, ενώ ανέμενε την γνωστοποίηση του τραπεζικού λογαριασμού της ενάγουσας, εκείνη απέστειλε το ως άνω από 12-10-2020 εξώδικό της. Όπως συνομολογείται από αμφότερα τα διάδικα μέρη, η εναγομένη μαζί με την κοινοποίηση του εξωδίκου της, απέδωσε στην ενάγουσα το ποσό των 3.000 ευρώ που της είχε καταβάλει η τελευταία κατά την υπογραφή του παραπάνω συμφωνητικού ως αρραβώνα. Από τα παραπάνω αποδεικνύεται ότι η σύμβαση αγοραπωλησίας δεν επακολούθησε από υπαιτιότητα της εναγομένης, η οποία, όπως η ίδια συνομολογεί, αποφάσισε τελικά να μην προβεί στην πώληση των ακινήτων της, παρόλο που είχε συμφωνήσει να τα μεταβιβάσει στην ενάγουσα-έστω προφορικά, δεδομένου ότι το προσύμφωνο ήταν άκυρο κατά τα παραπάνω εκτεθέντα- και έμενε μόνο να υπογραφεί το τελικό συμβόλαιο. Το γεγονός ότι η μεταστροφή της γνώμης της δεν έγινε δολίως με σκοπό εξαπάτησης της ενάγουσας, αλλά οφειλόταν στα νεότερα στοιχεία σχετικά με την αξία των ακινήτων, τα οποία αγνοούσε κατά τη διενέργεια των διαπραγματεύσεων με την ενάγουσα και περιήλθαν σε γνώση της τελευταία στιγμή, ενώ είχε συγκεντρώσει όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και ήταν έτοιμη να υπογράψει, δεν αναιρεί την ευθύνη της για τη ματαίωση της μεταξύ τους αγοραπωλησίας, ήτοι την προσυμβατική της ευθύνη, αφού αρκεί και η αμέλεια για τη θεμελίωσή της. Η εναγομένη δεν επέδειξε την επιβαλλόμενη επιμέλεια, αφού όφειλε να είχε προβλέψει ως πιθανή την αύξηση της αξίας των ακινήτων της από το 2001 που είχε γίνει η προηγούμενη εκτίμηση της Δ.Ο.Υ. στα πλαίσια υπογραφής του τίτλου κτήσης της και, ενόψει της επικείμενης πώλησης των ακινήτων της, όφειλε να συμβουλευτεί κάποιον ειδικό προτού συμφωνήσει το τίμημα της αγοραπωλησίας, όπως θα έκανε ο μέσος συνετός άνθρωπος που στερούνταν της απαιτούμενης γνώσης και πείρας στις συναλλαγές, ενώ όφειλε να είχε ελέγξει νωρίτερα και τα νέα τοπογραφικά που συντάχθηκαν.

Ειδικά για το μεγαλύτερο από τα δύο προς πώληση ακίνητα, του οποίου το τίμημα είχε συμφωνηθεί στο ποσό των 45.000 ευρω, ενώ εκτιμήθηκε από τη Δ.Ο.Υ. στο ποσό των 306.372,20 ευρώ, δεν υπήρχε κάποιο στοιχείο που προέκυψε στην πορεία και δεν ήταν σε θέση να το γνωρίζει ήδη προτού εισέλθει στο στάδιο των διαπραγματεύσεων, αντιθέτως, εάν είχε προβεί στην κατάλληλη έρευνα, θα μπορούσε να έχει λάβει ορθή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Εξάλλου, σε καμία περίπτωση δεν δύναται να αποδοθεί υπαιτιότητα στην ενάγουσα, η οποία δεν μπορεί να επιφορτιστεί με την υποχρέωση να διαφωτίσει την εναγομένη για τις ιδιότητες του ακινήτου της, τις οποίες όφειλε να είχε η ίδια αξιολογήσει ορθότερα προτού εισέλθει στο στάδιο των διαπραγματεύσεων με την υποψήφια αγοράστρια, δεδομένου ότι το καθήκον διαφώτισης δεν επεκτείνεται και σε όσα θέματα το άλλο μέρος όφειλε και μπορούσε να πληροφορηθεί με δική του επιμελή έρευνα (ΑΠ 344/1982 ΝοΒ 30 σελ. 1465), ούτε μπορεί να διευρυνθεί τόσο ώστε να μπορεί να ζητηθεί από το ένα μέρος να φροντίζει για την προστασία των συμφερόντων του άλλου. Έτι περαιτέρω, δεν μπορεί να γίνει λόγος για εκ μέρους της ενάγουσας εκμετάλλευση της ανάγκης και της απειρίας της εναγομένης, ήτοι για αισχροκερδή δικαιοπραξία, ως ισχυρίζεται η εναγομένη, καθώς δεν αποδείχθηκε ότι εξαρχής η ενάγουσα γνωρίζοντας την απειρία της εναγομένης στις συναλλαγές επωφελήθηκε και με κατάλληλο χειρισμό πέτυχε προφανώς μειωμένη αντιπαροχή (ΑΠ 1019/2007. ΑΠ 1244/2005 δημοσίευση στη ΝΟΜΟΣ). Όπως εκτέθηκε και στην υπό στοιχ. III νομική σκέψη της παρούσας, η ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις έχει εφαρμογή και σε περίπτωση ματαίωσης της κατάρτισης της σύμβασης, όταν ο υπαίτιος της ματαίωσης είχε δώσει διαβεβαιώσεις ότι θα πρέπει να θεωρείται ως βέβαιη η κατάρτιση της σύμβασης, οπότε έχει υποχρέωση αποκατάστασης της ζημίας που έπαθε ο άλλος, επειδή πίστευε ως επικείμενη την κατάρτιση της σύμβασης (ΑΠ 1505/1988 ΝοΒ 38 σελ. 62). Κατά συνέπεια, η εναγομένη που ματαίωσε τη σύμβαση χωρίς να υπάρχει κάποιος λόγος που να βαρύνει με υπαιτιότητα την ενάγουσα, αντιθέτως από δική της υπαιτιότητα, καθόσον μετέστρεψε τη γνώμη της, ενώ είχαν συμφωνήσει για όλα τα σημεία της σύμβασης και υπολειπόταν μόνο η τυπική υπογραφή της, δεν επέδειξε την απαιτούμενη καλή πίστη και δεν ενήργησε σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη, και θα πρέπει να αποκαταστήσει όποια ζημία υπέστη η ενάγουσα από τη διάψευση της εμπιστοσύνης της, ότι η σύμβαση πώλησης θα συναφθεί, δηλαδή το αρνητικό της συμβάσεως διαφέρον ή το διαφέρον εμπιστοσύνης. Η ενάγουσα πιστεύοντας ως επικείμενη τη σύναψη της συμβάσεως δαπάνησε τα εξής ποσά : α) κατέβαλε στον δικηγόρο Κέρκυρας, Σπυρίδωνα Σκιαδόπουλο, το ποσό των 200,00 ευρώ για τον νομικό έλεγχο των ακινήτων (βλ. με αριθμ. …./2-10-2020 τιμολόγιο παροχής νομικών υπηρεσιών), β) κατέβαλε στον αρχιτέκτονα μηχανικό. ……. ……… το ποσό των 1.500,00 ευρώ για αυτοψία που έλαβε χώρα στις 8-10-2020 στα ακίνητα καθώς και για έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας στην Υπηρεσία Δόμησης, στη Δασική Υπηρεσία και στην Αρχαιολογική Υπηρεσία (βλ. με αριθμ. 308/22-12-2020 απόδειξη παροχής υπηρεσιών) και γ) κατέβαλε στον εργάτη ……. ………. το ποσό των 1.000.00 ευρώ για τον καθαρισμό των ακινήτων πριν την τοπογράφησή τους, όπως είχε συμφωνήσει με την εναγόμενη (βλ. από 2-08-2020 ιδιωτικό συμφωνητικό εκτέλεσης εργασιών και από 19-11-2020 απόδειξη πληρωμής στα ΕΛ.ΤΑ.— αποδεικτικό εξαργύροοσης εργόσημου). ο δε ισχυρισμός της εναγομένης ότι δεν έλαβε χώρα καθαρισμός πριν την σύνταξη του τοπογραφικού παρέμεινε αναπόδεικτος. Περαιτέρω, δεν αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα δαπάνησε το ποσό των 1.605,00 ευρώ για έξοδα μετακίνησης και διαμονής επειδή χρειάσθηκε να μεταβεί έξι (6) φορές από τα Γρεβενά στην Κέρκυρα ενόψει της αγοραπωλησίας που θα καταρτιζόταν, κατά τις οποίες παρέμεινε από δύο (2) ημέρες κάθε φορά, αφού δεν προσκομίζεται νόμιμα οποιοδήποτε αποδεικτικό μέσο προς απόδειξη των εξόδων τούτων. Συνεπώς το σχετικό κονδύλιο είναι απορριπτέο ως κατ’ ουσίαν αβάσιμο. Ακολούθως απορριπτέο ως αβάσιμο είναι και το κονδύλιο των 900,00 ευρώ που ζητά η ενάγουσα επειδή τις ημέρες που βρισκόταν στην Κέρκυρα αναγκαστικά απείχε από την εργασία της, από την οποία αποκερδαίνει το ποσό των 75.00 ευρώ κατά μέσο όρο κάθε ημέρα, αφού δεν αποδείχθηκε ότι πράγματι παρέμεινε στην Κέρκυρα 12 ημέρες για να προβεί σε ενέργειες σχετικές με την ματαιωθείσα αγοραπωλησία, πόσο μάλλον ότι ήταν ημέρες καθημερινές κατά τις οποίες θα είχε προγραμματισμένα ραντεβού ως ……………… Επομένως, η θετική ζημία της ενάγουσας από τη ματαίωση της σύμβασης που δεν έχει ακόμη αποκατασταθεί και συνδέεται αιτιωδώς με τη συμπεριφορά της εναγομένης, ανεξαρτήτως του χρόνου έκδοσης των ως άνω αναφερόμενων παραστατικών, ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 2.700.00 ευρώ.

Κατόπιν όλων των ανωτέρω, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως ουσία βάσιμη η αγωγή και να αναγνωρισθεί η υποχρέωση της εναγομένης να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700,00) ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της επίδοσης της αγωγής και μέχρι την εξόφληση. Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί η εναγομένη, λόγω της εν μέρει ήττας της, σε μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας (άρθρα 178, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ). σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ότι κρίθηκε απορριπτέο.

 ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.

ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ την υποχρέωση της εναγομένης να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700,00) ευρώ, νομιμοτόκως από την 12-12-2020 μέχρι την εξόφληση.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγομένη στην καταβολή μέρους των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας, το ύψος των οποίων ορίζει στο ποσό των διακοσίων (200,00) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού, στις 13 Ιουλίου 2022, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων Δικηγόρων τους.

Η ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ